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楼市去化速度提速房企存货增幅回落商品房库存新低

发布时间:2020-03-03 22:00:35 阅读: 来源:毛垫厂家

据统计,截至4月8日,沪深两市共有68家房企发布2012年年报。中国证券报记者梳理发现,房企存货在攀升,但多数房企期末现金充足,偿债能力尚可。

值得注意的是,自去年下半年以来,房企去化速度加快。目前,不少城市商品房库存下降明显,市场供需矛盾突出,房价上涨压力仍然较大,各地完成房价控制目标面临不小的考验。

存货增幅回落

数据显示,剔除不可比因素,2012年68家房企存货共计9762亿元,同比增长20.86%。而2011年这268家房企存货共计8077.1亿元,同比增长38%。

兰德咨询总裁宋延庆告诉中国证券报记者,从去年二季度以来,房地产市场持续回暖,大多数房企项目销售速度加快,导致待结算的款项和在建和待售项目增加。但去年的存货增幅已有所回落,存货曲线已趋于平缓。

2012年万科A、保利地产、招商地产、金融街、华夏幸福五家地产公司存货居前五,分别为2551.64亿元、1896.44亿元、736.8亿元、376.78亿元和322.8亿元。而道博股份、阳光城、宝安地产存货均翻倍上升,三家公司去年存货分别增长617.24%、139.71%、124.41%。

值得注意的是,从各房企年报中可以看出,2012年的存货情况快速呈现出结构性、差异化特征。主要表现在三个方面:一是不同城市的存货情况分化比较严重。其中,一线城市的库存在快速减少,多数二线城市的库存也呈现减少趋势,而部分三四线城市的库存增长较快;二是不同类型的商品房呈现加速分化,刚需型和改善型住宅去库存速度较快,而高端豪宅和商业综合体的存货增加较快;三是不同企业的存货情况也在加速分化,有的企业存货量快速上升,有的则因产品适销对路,去化速度较快,存货大幅度下降。

商品房库存创17月新低

得益于市场不断回暖,房企去库存化速度明显加快。多地楼市的商品房库存总量不断下降。日前,上海易居房地产研究院发布报告称,截至3月底,20个监测城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米,同比去年一季度减少6.4%,且库存出现了连续三个月同比和环比下滑的现象。目前库存量创17个月新低,水平大致与2011年10月份相当。

20个城市中,有8个城市出现了库存缩水现象。其中,厦门3月份库存环比跌幅最大,达12.0%,其库存量是自2010年10月以来的最低水平;北京的环比跌幅第二,为8.4%,其库存量创近3年来新低;广州的环比跌幅第三,为7.0%,其库存量是自2011年10月以来的最低水平。

3月份,20个城市新建商品住宅存销比为8.3,这也意味着市场需要用8.3个月的时间才能消化完这些库存。在2月9.0数值的基础上,3月份存销比继续下滑,目前这一数值已接近2011年3月的水平。

业内人士指出,各地库存快速下降导致市场供需矛盾进一步突出,房价上涨的压力仍然较大。而对于龙头房企而言,增强其对各地调控政策具备防御能力,不仅是库存降低,还有资金压力趋缓、偿债能力提高等有利因素。

万科2012年报显示,期末货币资金高达523亿元,同比增加52.7%,其中短期借款与一年内到期的非流动负债合计356亿元,账面现金完全覆盖一年内到期债务;资产负债率受预售量增加影响,虽然比2011年增加了1.22个百分点,达到78.32%,但净负债率下降了0.3个百分点,只有23.5%。招商地产账面货币资金超180亿元,是短期借款和一年内到期的非流动负债的1.92倍,财务状况优良。世茂股份报告期末的资产负债率为62.4%;净负债率为33.7%;持有货币资金约51亿元,而短债合计41亿元,短期无偿债压力。

控房价难度仍不小

虽然部分城市调控细则已出,但刚需市场仍然火爆,对于资金充裕、库存压力小的房企而言,销售似乎不受影响。

清明节期间,中国证券报记者走访北京各大新盘后发现,前来看房的人数和政策出台前没有明显变化,不少购房者要想买到房还得“托关系”,个别售楼员甚至贩卖能获得选房资格的号源。

近日,北京提高二套房公积金贷款首付比例,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,这对合理的改善性购房需求有一定误伤。且有业内人士表示,北京此举对其他房价涨幅偏大的城市有示范作用,房贷收紧可能是大势所趋,二季度的商品房成交量将有所下降。

需求量受到抑制,会在一定程度上缓解部分一、二线城市楼市的供需矛盾。从这个角度来看,今年二季度,房企的去化效果将弱于一季度,去化脚步放缓将不可避免。

此外,目前国家严控对房企发放贷款,销售回款仍然作为开发商获得资金的主要来源之一,抑制需求意味着减少销售回款。因此,这会对房企的资金链造成影响。

不过,市场暂时降温,不意味着房价回落。事实上,在多轮调控过后,投资投机性购房需求已经明显减少,龙头房企目前开发的住宅项目大多数都属于刚需项目,虽然政策使人们购买需求减少,但市场仍然是需求大于供应,房企不太可能“以价换量”,房价坚挺或震荡上行会持续。地方政府要实现房价控制目标,依然面临不小的考验。

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