楼市真正降温将在这个时间点-【资讯】

楼市参考

打蛇打七寸，央行出手了——收紧流动性。

多家媒体报道，央行紧急发文，要求合理控制房贷首付比例和房贷利率。多地银行相继上调房贷利率优惠幅度，房贷9折优惠将成历史。

业内普遍认为，信贷宽松，是此轮楼市疯狂的根本原因；而收紧信贷，则是楼市最有杀伤力的政策。现在，政策要逆转了，方向便是通过信贷抑制楼市过旺需求。

继中央首次提出处理房地产泡沫，央行、发改委、银监会高层相继表态之后，各地各部委应时而动。

分析人士认为，考虑到政策效应的滞后性，2017年下半年，将会真正出现一二线、环都市圈楼市大面积降温。

央行加急发文

新浪财经昨天傍晚援引媒体报道称，央行近日加急下发《做好信贷政策工作的意见》一文，其中对于房贷政策，文件明确要求：人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。

具体内容包括：

人民银行个分支机构要将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。

其次，加强对商业银行的窗口指导，敦促其优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速，做好房贷资源投放的区域分布，支持三四线城市去库存，有效防控信贷风险，积极会同当地银监部分，将差别化住房信贷政策严格落实。

北京首套房利率升至95折

路透昨天援引一位央行人士透露，“楼市一定程度上也是货币推动的，累积的泡沫风险应该也到了不得不重视阶段，所以经济工作会议也明确了要先从宏观上管住货币，通过信贷抑制过旺需求。”

21世纪经济报道调查发现，北京地区大部分银行已经上调首付比例，落实认房又认贷的首套认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。除此之外，北京部分银行已紧急开会统一银行房贷政策细则，利率大概率继续上调。

北京青年报披露，目前北京首套房贷款利率已经升至95折。和讯网证实，工行、建行、北京银行等主要银行确实已经取消首套房9折优惠利率，执行95折利率。

另有媒体披露，南京区域，民生银行房贷利率9折优惠调整为95折；兴业银行9折和95折房贷利率优惠取消，执行基准利率。

信贷宽松是此轮楼市疯狂的主因

业内认为，信贷宽松是此轮楼市疯狂的主因。

上图是中国自从有房地产市场之后，商业按揭基准利率的走势图。

财经分析人士刘晓博指出，目前的利率是最低的，这是房价飙升的根本原因（绿框）。红框里，是这轮牛市之前的那个加息周期，2010年启动的加息周期，最终让中国楼市在2013年到2014年进入到滞涨、阴跌的状态。那时候，大家探讨的问题是，哪里的楼市最危险。

2015年开始从深圳启动的这一波大涨，最终在2016年达到顶峰，推动它的基本力量，是央行连续7次的降息，而且是从第三次降息之后才开始起作用的。当然，这个过程还伴随着地方政府的救市（起点在2014年3月）。

央行会加息吗

其实，央行的意图早已在行动中体现出来。

连日来，国债回购利率、银行间回购利率飙升，银行间债市利率互换走高，同业存单的钱也越来越贵。

而近期央妈3个举动引人注目：

1、央行上调SLF（俗称酸辣粉）利率10-20BP；

2、分别上调公开市场7天、14天、28天期逆回购（俗称奥妙）中标利率10个基点；

3、分别上调6个月和1年MLF（俗称麻辣粉）操作利率10个基点。

央行三个月两次上调货币利率，意图只有一个，那就是提升市场资金成本，着力防控资产泡沫。

业内认为，美联储进入加息通道，可能连续加息，而中国被迫跟进，加息可能只是一个时机问题。

海通证券首席经济学家姜超认为：

美国加息其实是巨大的风险，因为美国的加息周期往往开启其他国家的危机模式，一旦加息周期开启，就意味着新一轮的“剪羊毛”开始。

一种应对措施是人民币贬值，但现在人民币恰恰无法贬值，作为大半贸易顺差来自于美国的国家，人民币贬值可能会引发各种贸易摩擦和国际政治压力。在这样的背景下，理性的选择就是跟随美国加息同步加息。

都市圈加入限购行列

金融系统在行动，地方政府也在跟进。

周二江苏句容市启动限购，河北廊坊市调控加码。自此，包括北京、上海、南京、南昌、福州在内的多个热点都市圈，其周边城市已纷纷祭出楼市新政。

粗略统计显示，近一个月全国推出楼市新政的城市数量已达18座，其中三四线城市就就占据8席，且全部位列热点都市圈之中。

下一步楼市走势会如何

楼市调控层层加码，下一步楼市走势会如何？

财经评论人刘晓博认为，随着中国缓慢进入加息周期，楼市将高位横盘，重演2013年到2014年的走势。

中原地产首席分析师张大伟指出，2017年市场的确会平稳，政策市场下，楼市波动看政策，特别是信贷政策。

易居地产研究院副院长杨红旭表示，“从政策显效的时长来看，2017年下半年，才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温！”

将过去十年重要的房地产政策（包括刺激与打压两种类型），与70城房价指数走势，放在一起，如下图所示。

结合上述图表，杨红旭认为：

1、政策具有滞后性，在方向性逆转的第一个政策出台后，房价仍沿原来方向运行，不会立即调头，比如08年10月的刺激新政，比如2010年的多次打压新政，比如2013年3月的新国五条，比如 2014年9.30新政。

2、政策持续几个月，尤其是出台第二个、第三个新政之后，房价才会调头。比如2011年1月的新国八条出后，房价就开始盘整并下跌；2015年3.30政策出台后，房价企稳并开始上涨。

那么，如何看待并研判本轮打压性政策，以及房价走势？

杨红旭认为：本轮调控的政策特征，与以往多年不同之处在于：因地制宜，分城施策。

以2016年沪深3.25新政为标志，热点城市启动地方性调控，其后至9月底，还有苏州、廊坊、南京、合肥、厦门、杭州等出台力度较小的政策，但这些局部新政，并没能阻止70城房价继续上涨，而且相反，2016年二三季度是房价上涨最快的一段时间！

9月下旬国家部署热点城市的统一调控，16个城市被圈住，9月底至10月上旬，他们集中出台一批新政，还有其他少数城市，表态性的跟风出台力度较小的政策，如东莞、佛山、南宁等。

这一波城市较多、力度较大新政出台后，70城房价（新房）指数仍然上涨，但势头放缓。

如果细察2009年底至2011年初那轮调控，就会发现，经历了四五次新政，调控持续15个月左右，房价才开始止涨。其前提是，2008年底和2009年货币大放水和四万亿刺激力度超大，房价上涨的火气很大。

而本轮调控，并非全国性调控，只是区域性调控，自2016年3.25算起，至今接近一年，但多数城市应从9月底算起，比如北京，调控只持续了半年，时间长度不够！

而且，只有9月底至10月那次密集调控，其后虽然有些热门城市已升级了二三四次，比如上海、深圳、杭州、南京、合肥等，但多数热点城市只出了一次或两次新政，累加的调控力度不够！

客观上讲，要想切实的抑制住热点城市房价上涨，至少还得密集的出台一次，甚至两次调控。另外，从政策显效的时长来看，2017年下半年，才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温！

春节过后，北京、厦门、广州、杭州等少数被调控的热点城市，楼市再度显著反弹，就属于火气尚大、仍需加码消火的一类。

而涿州、涞水、赣州、青岛等则属于房地产板块轮动较晚启动、受大都市圈需求外溢影响，过去几个月市场较热的二三四线城市。

当然，由于各地市况差异较大，类似上海、深圳、苏州、合肥、昆山等城市，市场正在合理降温中，不必进一步升级调控了。那些市场仍热的城市，估计在未来两周内，大概率再次出台新政。

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